Spese condominiali in affitto: cosa prevede la legge fra proprietario e inquilino

Il criterio generale è semplice da enunciare: la manutenzione straordinaria resta al proprietario, l'ordinaria e i consumi vanno al conduttore. Il portierato si divide, con il 90% a carico di chi abita. La norma di riferimento è l'articolo 9 della legge 392 del 1978, che ammette però il patto contrario.

Il criterio è semplice fino al momento in cui arriva un addebito e bisogna stabilire da che parte cada una voce specifica. È lì che nasce quasi tutto il contenzioso fra locatore e conduttore.

Che cosa dice l'articolo 9

Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e alla manutenzione ordinaria dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, e alla fornitura di altri servizi comuni. Il servizio di portierato è a carico del conduttore nella misura del 90%.

La norma contiene anche due garanzie a favore di chi paga. Il pagamento è dovuto entro due mesi dalla richiesta, e prima di versare il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese con i criteri di ripartizione e di accedere ai documenti giustificativi.

Dove cade ciascuna voce

Restano al proprietario la sostituzione della caldaia e delle tubazioni, la sostituzione degli impianti, il rinnovo della licenza d'esercizio dell'ascensore, la manutenzione della guardiola e, per intero, il compenso dell'amministratore.

Vanno al conduttore i controlli periodici e la pulizia degli impianti, lo stipendio e i contributi del portiere, i compensi degli addetti alle pulizie, la tassa rifiuti, il consumo dell'acqua.

Sull'ascensore la divisione segue la stessa logica: manutenzione ordinaria ed energia elettrica al conduttore; installazione, straordinaria, adeguamenti e verifiche periodiche al proprietario.

La tabella di riferimento nata dall'intesa fra Confedilizia e sindacati degli inquilini elenca le voci una per una. È un uso contrattuale, non una norma imperativa: vale come guida e come allegato al contratto, e allegarla al momento della firma previene gran parte delle discussioni successive.

I termini che ricorrono

Oneri accessori. Le spese diverse dal canone che il conduttore rimborsa al locatore, relative a servizi e consumi. Patto contrario. L'accordo fra le parti che deroga al riparto legale. Se c'è, prevale entro i limiti consentiti. Manutenzione straordinaria. Gli interventi di sostituzione o rinnovo di impianti e strutture, distinti dalla conduzione ordinaria.

Il caso che divide più spesso: valvole e contabilizzatori

Quando un condominio installa valvole termostatiche e ripartitori, la spesa arriva in bolletta condominiale e la domanda si presenta puntuale.

Si tratta di manutenzione straordinaria, quindi resta a carico del proprietario, e dal 2027 quei dispositivi dovranno essere leggibili da remoto. È anche agevolabile con il bonus ristrutturazione, il che rafforza il ragionamento: l'intervento migliora l'impianto in modo permanente, non riguarda la conduzione dell'anno in corso.

Che cosa fare quando arriva un addebito che non ti convince

• Chiedi al proprietario o all'amministratore l'indicazione specifica delle spese con i criteri di riparto: la legge ti riconosce questo diritto.
• Domanda di vedere i documenti giustificativi prima di pagare, non dopo.
• Distingui la voce contestata fra ordinaria e straordinaria: è la domanda che decide quasi tutti i casi.
• Rileggi il contratto: se contiene un patto contrario, il riparto legale può essere stato derogato.
• Ricorda il termine dei due mesi dalla richiesta, che vale come riferimento per il pagamento.
• Fatti assistere se la voce resta controversa: l'esito dipende dal contratto, dalla natura dell'intervento e dal caso concreto.

Una cosa che vale la pena sapere in assemblea

Il conduttore ha diritto di voto nelle deliberazioni relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria. Su quei due argomenti, e solo su quelli, chi abita l'appartamento in affitto non è un ospite dell'assemblea.

Fonti

• Art. 9 legge equo canone — Oneri accessori
• Spese in affitto 2026: cosa paga il proprietario e cosa l'inquilino
• Tabella oneri accessori: ripartizione proprietario / conduttore
• Ripartizione spese ascensore: guida definitiva

*Contenuto informativo, non sostituisce un parere professionale. Autore e revisione: Redazione CondoTalk. Ultimo aggiornamento: 19 settembre 2026.*

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Il diritto a vedere i giustificativi vale quanto il canale per esercitarlo. Se le tue richieste all'amministratore finiscono in una chat senza data né risposta, puoi segnalarglielo.

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