Chi partecipa alle spese dell'ascensore, e in che proporzione

Per manutenzione e sostituzione di un ascensore già esistente, l'articolo 1124 del codice civile divide la spesa in due metà. Una si ripartisce in base al valore delle singole unità, l'altra in proporzione all'altezza di ciascun piano dal suolo. Chi sta più in alto paga di più sulla seconda metà, non sulla prima.

La regola spiega perché la rata dell'ultimo piano non è il doppio di quella del primo, e perché il piano terra riceve comunque un addebito.

Come si applica la divisione

La quota legata al valore segue i millesimi di proprietà. La quota legata all'altezza cresce man mano che si sale.

Cantine, palchi morti, soffitte e lastrici solari di proprietà esclusiva concorrono soltanto sulla parte calcolata a valore. È una precisazione che evita discussioni ricorrenti sulle pertinenze.

Il riferimento agli ascensori è stato inserito nell'articolo dalla riforma del condominio del 2012: prima la norma parlava solo di scale, e l'applicazione agli impianti derivava dall'interpretazione.

Manutenzione o prima installazione: non è lo stesso articolo

Qui si concentra l'errore più comune.

L'articolo 1124 disciplina manutenzione e sostituzione di un impianto che c'è già. Per la prima installazione si applica invece l'articolo 1123, con riparto proporzionale al valore delle singole proprietà.

C'è una seconda differenza. L'ascensore presente nell'edificio fin dall'origine si presume comune. Quello installato in un momento successivo appartiene ai condòmini che lo hanno finanziato: chi non ha partecipato può entrarvi più avanti, alle condizioni previste dall'articolo 1121.

Sui quorum: l'installazione ex novo è un'innovazione e richiede la maggioranza degli intervenuti con i due terzi del valore dell'edificio. Se l'opera serve a eliminare barriere architettoniche si applica il quorum agevolato, che si ferma a metà del valore.

Il piano terra deve pagare?

Nel dicembre 2025 la Corte di cassazione si è pronunciata sul caso di proprietari di locali commerciali al piano terra, con accesso autonomo dalla strada, chiamati a contribuire alla sostituzione dell'ascensore.

La decisione afferma che devono partecipare quando l'impianto serve ad accedere a parti comuni sopraelevate — un terrazzo condominiale, per esempio. L'accesso indipendente dalla via non basta a escluderli.

L'esonero resta possibile per due strade soltanto: una deroga espressa contenuta nel regolamento contrattuale, oppure una delibera unanime. Una tabella millesimale che attribuisce quota zero non produce lo stesso effetto, e nemmeno una delibera approvata a maggioranza.

I termini che ricorrono

Millesimi di proprietà. Il valore proporzionale di ciascuna unità rispetto all'intero edificio. Regolamento contrattuale. Il regolamento approvato all'unanimità o richiamato negli atti di acquisto, che può derogare ai criteri legali di riparto. Innovazione. Opera che modifica la destinazione o la struttura di una parte comune; richiede quorum più alti della manutenzione.

Che cosa fare quando arriva un riparto che non torna

• Chiedi all'amministratore quale articolo è stato applicato: 1124 per la sostituzione, 1123 per la prima installazione.
• Verifica se il tuo regolamento è contrattuale e se contiene deroghe sul riparto dell'ascensore.
• Distingui le voci ordinarie dalle straordinarie se l'appartamento è affittato: il riparto fra proprietario e inquilino segue regole proprie.
• Controlla che le pertinenze siano state conteggiate solo sulla quota a valore.
• Ricostruisci la storia dell'impianto se sei stato escluso o incluso di recente: la data di installazione cambia il regime.
• Fatti assistere prima di impugnare: la validità di una delibera dipende da elementi che vanno guardati uno per uno.

Fonti

• Art. 1124 c.c. — Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori
• I proprietari dei locali al piano terra devono pagare le spese dell'ascensore
• Art. 1124 c.c. — commentario e giurisprudenza aggiornata
• Installazione ex novo dell'ascensore: quorum e rapporto con la legge 13/1989
• Ascensori in condominio: profili giuridici tra normativa e giurisprudenza

*Contenuto informativo, non sostituisce un parere professionale. Autore e revisione: Redazione CondoTalk. Ultimo aggiornamento: 19 settembre 2026.*

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