Quanto cambia la detrazione se il bonifico parte nel 2026, nel 2027 o dal 2028

Per le spese sulle parti comuni vale il criterio di cassa: conta l'anno in cui il pagamento esce, non quello in cui i lavori finiscono. Nel 2026 la detrazione è del 50% per chi ha lì l'abitazione principale e del 36% negli altri casi. Nel 2027 diventa 36% e 30%. Dal 2028 scende al 30% per tutti e il massimale passa da 96.000 a 48.000 euro.

Tre righe di calendario che, su un rifacimento di facciata deliberato a novembre, valgono più di qualunque trattativa sul preventivo.

Il calendario, anno per anno

La Legge di Bilancio 2026, la n. 199 del 30 dicembre 2025 pubblicata in Gazzetta Ufficiale il giorno stesso, ha fissato la discesa.

2026. Bonus casa, ecobonus e sismabonus al 50% per l'abitazione principale del titolare, 36% negli altri casi. Massimale 96.000 euro per unità. 2027. Le stesse voci scendono a 36% e 30%. Il massimale resta 96.000 euro. Dal 2028 al 2033. Aliquota unica al 30%, senza più distinzione per l'abitazione principale. Il massimale scende a 48.000 euro. Dal 2034 risale al 36%, sempre con tetto a 48.000.

Il salto del 2028 è quello di cui si parla meno ed è il più pesante: dimezzare il massimale significa che su un intervento importante la detrazione si ferma prima, a prescindere dall'aliquota.

I termini che ricorrono

Criterio di cassa. Per le persone fisiche la spesa si imputa all'anno in cui viene pagata. Un bonifico del 3 gennaio appartiene al nuovo anno, anche se la fattura è di dicembre. Massimale. Il tetto di spesa su cui si calcola la detrazione, riferito alla singola unità immobiliare. Parti comuni. Facciate, tetto, scale, ascensori, impianti condominiali. La detrazione si applica espressamente anche agli ascensori.

Perché la data del bonifico decide tutto

L'assemblea delibera, l'amministratore emette le rate, il condòmino paga. È quel terzo passaggio a fissare l'aliquota, e la catena può spezzarsi in modo silenzioso: una rata richiamata a dicembre e saldata a gennaio cambia anno fiscale.

La regola vale per ciascun condòmino separatamente. Nello stesso cantiere chi versa entro il 31 dicembre 2026 resta nel regime del 2026 e chi versa dopo entra in quello del 2027, senza che il cantiere sia cambiato di un mattone.

Chi può detrarre

I beneficiari non sono solo i proprietari. La guida dell'Agenzia delle Entrate include nudi proprietari, titolari di diritti reali di godimento, inquilini con il consenso del proprietario, familiari conviventi e conviventi di fatto. La condizione è aver sostenuto la spesa.

Per chi dichiara più di 75.000 euro di reddito si applica un tetto complessivo alle detrazioni, parametrato al nucleo familiare.

Il bonus barriere architettoniche

La detrazione al 75% per l'abbattimento delle barriere architettoniche si è fermata alle spese pagate entro il 31 dicembre 2025. Dal 2026 quegli interventi — scale, rampe, ascensori, servoscala, piattaforme elevatrici — rientrano nel bonus ristrutturazione ordinario e seguono lo stesso calendario di tutti gli altri.

Anche qui vale il criterio di cassa, e anche qui il fraintendimento più comune riguarda la fine lavori: non conta.

Che cosa fare, se hai lavori in corso o in delibera

• Chiedi all'amministratore il calendario esatto delle rate e la data prevista per ciascun richiamo.
• Verifica se qualche rata cade a cavallo del 31 dicembre e, se puoi, anticipa il versamento.
• Dichiara all'amministratore entro il 31 dicembre se l'unità è la tua abitazione principale: da quel dato dipendono quattordici punti di aliquota.
• Conserva ricevute dei bonifici e certificazione delle quote rilasciata dall'amministratore.
• Valuta con chi ti segue la posizione fiscale se il tuo reddito supera i 75.000 euro.

Se l'assemblea deve ancora decidere

Una delibera di ottobre con pagamenti che slittano a febbraio produce lo stesso cantiere e una detrazione più bassa. Quando il piano di riparto è già pronto, spostare il primo richiamo di sei settimane è una scelta che si fa in assemblea, non dal commercialista a maggio.

Fonti

• Bonus fiscali edilizi, tutte le novità 2026
• Bonus Casa: quanto si detrae e fino a quando (aliquote 2026-2034)
• Bonus ristrutturazione 2026 in condominio: 50% o 36%?
• Bonus casa, rinviare i lavori può costare 7.000 euro: cosa cambia dal 2027
• Bonus edilizi 2026: tutte le detrazioni per la casa
• Ristrutturazioni edilizie: la guida dell'Agenzia delle Entrate sui bonus
• Guida dell'Agenzia delle Entrate sulle ristrutturazioni 2026: aliquote fino al 2034

*Contenuto informativo, non sostituisce un parere professionale. Autore e revisione: Redazione CondoTalk. Ultimo aggiornamento: 19 settembre 2026.*

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Le date delle rate, le ricevute, la certificazione delle quote: sono informazioni che esistono già, sparse fra assemblee e messaggi. Se il tuo amministratore non ha un canale ordinato per farle circolare, puoi segnalarglielo.

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