La dichiarazione che vale quattordici punti di detrazione, e scade il 31 dicembre

Nel 2026 un condòmino detrae il 50% delle spese sulle parti comuni se quell'appartamento è la sua abitazione principale, il 36% negli altri casi. La differenza la stabilisce un dato che deve arrivare all'amministratore entro il 31 dicembre, perché è quello che finirà nella comunicazione all'Agenzia delle Entrate del 16 marzo.

Chi non dichiara nulla non perde il diritto. Perde la strada facile: nel 730 precompilato comparirà il 36%, e recuperare i quattordici punti mancanti diventerà un suo problema, con l'onere della prova a suo carico.

Che cosa è cambiato

Il 10 febbraio 2026 l'Agenzia delle Entrate ha aggiornato con il provvedimento prot. 50559/2026 le specifiche tecniche della comunicazione dei dati sugli interventi nelle parti comuni. Fra i campi compare un flag nuovo: abitazione principale, sì o no.

È il campo che distingue il 50% dal 36%. Per le spese 2025 la compilazione è facoltativa, e si può trasmettere solo se il condòmino ha dichiarato la destinazione entro il 31 dicembre dell'anno di riferimento. La stessa fonte che ha seguito il provvedimento segnala che negli anni futuri la comunicazione potrebbe passare da facoltativa a obbligatoria.

Facoltativa oggi, quindi. Ma la facoltà è dell'amministratore, non del condòmino: se il dato non c'è, non c'è nulla da trasmettere, e il precompilato fa da sé.

I termini che ricorrono

Comunicazione delle spese condominiali. L'invio annuale all'anagrafe tributaria dei dati sugli interventi nelle parti comuni, con scadenza al 16 marzo dell'anno successivo a quello delle spese. Abitazione principale. L'unità in cui il contribuente e i suoi familiari dimorano abitualmente; nel condominio si valuta unità per unità, non edificio per edificio. 730 precompilato. La dichiarazione che l'Agenzia mette a disposizione già riempita con i dati che ha ricevuto. Quello che non le è stato comunicato non compare.

Come funziona il riparto delle aliquote

L'aliquota non è del cantiere: è del singolo condòmino. Nello stesso intervento di rifacimento della facciata, chi abita l'appartamento detrae al 50% e chi lo tiene sfitto o affittato al 36%. L'amministratore certifica la quota di spesa imputata a ciascuno; l'aliquota la sceglie il contribuente in dichiarazione, sulla base della propria situazione.

Da qui discende il lavoro di raccolta. Servono tre informazioni per ogni unità, e tutte e tre incidono sull'aliquota che il condòmino potrà applicare: chi è il proprietario, se vi ha l'abitazione principale, e se la situazione è cambiata durante l'anno.

Quanto pesa un errore

Un approfondimento di settore ha provato a quantificarlo su un caso tipo: intervento da 60.000 euro, un'unità codificata al 36% invece che al 50%, differenza di circa 8.400 euro di detrazione persa per quell'unità. La cifra viene da quella elaborazione, non da un documento dell'Agenzia, e va letta come ordine di grandezza.

L'ordine di grandezza però è quello giusto, e spiega perché la stessa fonte descrive l'amministratore come garante anagrafico: verificare la residenza effettiva, aggiornare l'anagrafe a ogni cambio, riportare il flag corretto.

Che cosa fare, entro dicembre

• Invia entro novembre una richiesta scritta a tutti i condòmini che hanno sostenuto spese detraibili nel 2026, chiedendo se l'unità è la loro abitazione principale.
• Accetta l'autocertificazione: non servono certificati anagrafici, serve una dichiarazione datata e riferibile.
• Registra la risposta nell'anagrafe condominiale insieme ai dati già previsti, così il dato resta dove lo ritroverai l'anno prossimo.
• Aggiorna il dato per le unità cambiate di mano o di destinazione durante l'anno, annotando da quando.
• Sollecita chi non risponde entro il 15 dicembre, spiegando cosa comporta il silenzio.
• Trasmetti la comunicazione entro il 16 marzo 2027 con il flag compilato dove hai la dichiarazione.

La frase da mettere nella richiesta

Una riga sola, e conviene che sia questa: *chi non risponde entro il 31 dicembre si vedrà applicare nel 730 precompilato il 36% invece del 50%, e dovrà correggere la dichiarazione da solo.* Non è una minaccia, è la descrizione di quello che succede. Funziona meglio di tre paragrafi sulla normativa.

Fonti

• Anagrafe tributaria e comunicazione lavori condominiali: cosa cambia per gli amministratori
• Amministratori di condominio: cosa cambia con il nuovo Provvedimento dell'Agenzia delle Entrate
• Bonus edilizi 2025-2027: nuovi obblighi per gli amministratori di condominio
• Comunicazione spese condominio 2025: scadenza 16 marzo 2026 e nuove regole Agenzia Entrate
• Detrazioni condominiali 50% 2026: cosa rischi se l'amministratore non comunica

*Contenuto informativo, non sostituisce un parere professionale. Autore e revisione: Redazione CondoTalk. Ultimo aggiornamento: 19 settembre 2026.*

---

Raccogliere una dichiarazione da quaranta condòmini significa quaranta messaggi, venti solleciti e un foglio di calcolo che invecchia. qb-Domus struttura il tratto operativo fra segnalazione, studio e fornitore, lascia allo studio il controllo delle decisioni e non sostituisce il gestionale già in uso.

RICHIEDI ACCESSO ANTICIPATO

*Per studi di amministrazione. Nessuna carta di credito, nessun impegno.*